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滴滴挡枪无奈后院起火,长租房步入多事之秋

上个月,一篇名为《资本盯上租房,要吸干年轻人的血吧》的贴子,将自如、蛋壳两家长租公寓品牌推上舆论的风口浪尖。虽说两家都称这一说法不实,但声讨声却没有削减,反而大有愈演愈烈之势。之后的“爆仓”事件更是把长租公寓推向了风口浪尖。直到后来滴滴发生今年第二起女乘客被杀案件,乘车人身安全问题、滴滴的管理问题成为舆论关注的焦点,对长租公寓的声讨声才小了不少。

然而随后,一篇名为《阿里P7员工得白血病身故,生前租了自如甲醛房》的文章在朋友圈中疯传,一名阿里巴巴P7员工因急性髓系白血病离世,原因指向他入职时在杭州租住的自如房。在其过世后,其家人对所租住的自如房间进行了检测,结果显示,甲醛超标。当大众注意力放在滴滴事件的时候,长租公寓自己却后院起火,再次把舆论的“聚光灯”吸引过来,这一点从微信指数搜索上来看也可以明显看出。

右图是对滴滴的搜索,不难看出在案件曝出时,舆论关注度直线上升,随后又经历了关注度的快速下降,而几乎同一时间点,“甲醛”的关注度实现直线上升。

一波未平一波又起,网约车“帮挡枪”也盖不住后院起火,那么长租公寓因为何经历这般多事之秋呢?

从“涨租门”到“甲醛门”:标准化缺失是行业的阿碦硫斯之踵

安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜。自古以来,“住”都是民生关注的焦点。在当前,传统租房模式下,不少外地工作者也是苦“租”久矣,“黑中介”大行其道,不少人都深受其害,而那些房东直接租房的,也有不少坑爹的房东,个体服务水平低不说,笔者周围就有租期内被房东横扫出门的例子。

故而新模式“揭竿而起”也就成了顺理成章,随着消费升级的进程加快,长租公寓也因而成为近几年来最炽手可热的行业之一,不只是简单的居住,更是从生存上升到生活,代表着租赁这种新的生活方式的兴起。如今这个被寄予厚望朝阳产业,如今却负面缠身,两相比对也不免令人唏嘘不已。

先说上个月发生的“涨租门”,如今人们早已归于理性了,也都明白了此次涨租门其实是多种因素共同作用下的结果。

经济学基本原理告诉我们,供求影响价格,北京之前大规模拆违导致市场上低端房源供给不足,再加上毕业季,租房需求旺盛供小于求下,房租上涨就成为必然,这些都是房租上涨的原因之一。

然而“苍蝇不叮无缝的蛋”,长租公寓行业间无序的竞争同样也是引发租金上涨的“凶手”。

得房源者得天下,拥有庞大房源储备成为企业往往可以满足不同用户的不同住房需求,这也成为企业间实力评判的重要衡量标准。而北京市场明显缺乏具备规模效应的企业,许多不同体量的长租公寓公司分庭抗衡,再加上许多传统房屋出租中介,市场竞争自然就缺乏标准化。不少网友还有一些“房主”身份的人也都在网上曝出自如、蛋壳等企业为了实现自身的规模化,确实有过抬高价格“抢房源”的现象,而随后原我爱我家副总裁胡景晖的一番言论似乎更像是给这些传言来一记“实锤”支持。

无序的竞争,抬高收房价格,但羊毛出在羊身上,广大网友尤其是已经深受房租所迫的人便群起而攻之。

然后说这几天网上争论最多的“甲醛门”事件,事实上这已经不是长租公寓第一次栽进这个坑了,在此之前,关于装修引发的安全问题时有发生,也一直都是社会关注的热点话题。

笔者在之前的报道中也有提到过,对于长租公寓公司来说,出租房就是他们提供给用户的产品,如今“甲醛门”的再次出现其实还是由于互联网2C产品开发的惯性思维弊端。

在以往的印象里,产品刚刚问世,2B类项目往往比2C类产品更成功,因为大多数2 B的产品定位、用户需求都非常清晰,可以有针对性的进行相关的产品设计,设计师可以一开始就往正确的方向上使力。而2C类产品不同,因为2C类产品很难有一个“普适”的标准和诉求。产品的受欢迎程度影响因素会有很多,用户买单也可能是多种因素决定的,这也是为什么大数据画像描绘存在巨大价值的原因所在。所以说,2C类的产品经理根本就很难清楚产品定位与用户定位。

但前面我们也提到过,长租房市场“房源”是命门。行业火热,玩家拥挤。房产企业、中介机构、国资企业、创业公司积极入局,行业的卡位战也在不断升级。讲究快速占领市场实现规模化效应和网络效应。因此,很多企业采取的思路就是基于互联网思维的平台模式进行轻资产输出,这样的好处就是便于快速复制,待到后期再进行接下来的修修补补以及迭代升级。

例如共享单车发展初期,ofo的轻模式使得其车子质量、体验等方面一直为人诟病,然而这并不影响它快速抢占市场,抢占用户,后来与摩拜一起几乎瓜分了市场;再比如现在很火的无人货架,有些有限的办公区域甚至有两到三个无人货架,只是一到两个货架+产品+二维码就构成了全部要素,结构可以说是轻到了极致,其目的也是基于快速抢占市场的需要。

这一时期的产品,被称作MVP(最小可行产品)。硅谷创业家Eric Rise有一著作名为《精益创业》,书中创造性的提出了“精益创业”这一理念,其核心思想就是在开发产品时先做一个简单的原型,也就是最小可行产品,然后通过测试并收集用户反馈不断进行迭代升级,最终形成了完全适应于市场、被用户广泛接受的产品形态。

但如今看来,长租公寓犯了两个明显的错误。

一是和ofo犯的错一样,它们没有考虑到战争的持久性。

回想共享单车启示录,ofo之前没有在预想的时间内“杀死”摩拜,那么随着摩拜的崛起,在产品体验上要胜过ofo。而ofo在回过头来想要升级产品的时候,摩拜也不会给它这么多时间,自身的资金压力也够“喝一壶”了。随后一方式强那么一方就势微。以笔者生活的郑州为例,去年还满大街的小黄车,今年却成了“熊猫血”,哈罗和摩拜充斥在各个街头,行业似乎也已经大局已定。

长租公寓同样也是如此,从萌芽到高速发展已经过去了许久,每一个玩家不仅仅是要面对同为的长租公寓的竞争对手挤压,还有许多传统租房机构,短期内“杀死”对方几乎是不可能的事情。如此看来,大量的资金都投入收购房源扩充规模上并不是件明智的选择。而长时间忽视了既有房源,爆发问题也就成了理所应当的事情。

二是没有考虑产业自身的特殊性。

有些产品可以一边进行市场推广一边进行完善,有些领域却不适合,这也是“MVP”的局限性所在。

长租公寓这种新颖的住房形式兴起,离不开消费升级的推动。但消费升级并不意味着人们喜欢买贵的,愿意掏高昂的租金。而是对品质的重视程度要高于价格,愿意为更高品质的住房体验去买单,这也是产业兴起的本质,如此看来,一些长租公寓追求规模而忽视本质其实也有些“舍本逐末”的感觉。

出租房装修不环保等问题与人们的身体健康息息相关,这就是个不容忽视的问题,装修材料甲醛超标问题不仅违反相关政策要求,更重要的是对用户身体健康造成了威胁,这对企业品牌对整个行业都会带来巨大的伤害。

如今,同样的坑,长租公寓却踩了进去,这无疑是进一步恶化公众印象的举动,这也反映了一些企业也并没有吸取之前的教训,或者是迫于市场竞争压力下依旧把规模放在第一要义。

综上所述,从“涨租门”到“甲醛门”,混乱的竞争引发了经营的混乱,归根结底还是行业缺乏标准化,导致很多玩家一直处于野蛮生长的肉搏战当中,而野蛮生长所带来的根基不牢也成为了企业前进的阿碦硫斯之踵,爆发问题也只是时间问题。

模式之争或将盖棺定论?多重负面驱动行业洗牌潮来袭

每一个新兴行业似乎都会经历一段时间的模式之争,例如二手车行业,C2C和B2C的争夺最为激烈,如今看来,似乎都有存在的商业逻辑。长租公寓在过去相当一段时间也存在着重模式还是轻模式的讨论,如今看来,我们似乎也可以盖棺定论了。

蓝海与虚火相随,与大风口如影相随的往往是大泡沫。虽说就行业内部而言商业模式有轻重之分,但总体来看还是一个商业模式比较重的行业,呈现出明显的维护成本高、发展成本高、试错成本更高这“三高”特征。尤其是维护成本是伴随着行业发展任何一个阶段的费用,但这一项明显在轻模式上显得更加突出,而且随着时间的发展,这一问题也会被逐渐放大开来。

首先,不问盈利、先抢市场是很多长租公寓领域玩家的选择。但盈利问题牵扯到企业的生存,熬得住的就坚持到了现在,熬不住的,就是能走向死亡。事实上,企业主还有投资人们完全没有必要那么着急。

同样是“共享单车启示录”留下的经验,ofo之前也这样想,但高昂的维护成本成为ofo在最辉煌的时候依旧为人诟病的地方,两辆车子质量不同,易受损程度也就不同。质量好的可能很久才需要维护一次,质量不好的可能三天两头出毛病,长期以往,之前投入高的后期可能更加受益,边际成本逐渐递减。而质量差的,原始投放花费少,后期维护花费高,甚至重复投放从而造成资金浪费效率低下。

再比如亚马逊、京东,曾几何时,盈利也一直是这两家企业为人诟病的地方,事实上,它们将钱全部投到了基础设施的搭建上,包括仓储、物流等,当一切准备就绪,迎来的就是连续盈利的财报,而且随着时间的发展,边际成本逐渐递减,在未来将更具竞争优势。

前期都是赔本赚吆喝,放长线钓大鱼是市场常见的玩法。待到整个市场做起来,行业也经历多轮洗牌之后,剩余玩家也有了盈利能力,多年养的奶牛可以挤奶了,“奶牛效应”才能得以实现。

从收益来看,轻资产形式的运营者就是二房东,与房源业主方签署10-20年不等的租约,经过改造和运营提升租金程度,赚取差价。目前长租公寓产品的净利润率仅为1%左右,然而微薄的租金收益与支出相比无异于杯水车薪。而反观重模式,由于自身产业链长,在多元化收入方面往往能够做得更好。

其次,前面我们也提到过,行业玩家太多,造成了无序竞争。这其实是由行业门槛过低决定的。

假如从一开始“重”模式成为行业的主流,这无形中就等于提高了行业门槛,不仅提高了行业竞争门槛,市场经济下,优胜劣汰也会成为常态。从长远来看,高昂的运营本钱以及拿房成本高,再加上租金回报率存在一定的周期,在一定程度上也规避了野蛮人的“空袭”,从而形成了行业性的“护城河”。

最后,从此次“甲醛门”的再度爆发,我们也可以看出轻重模式之间的差距。

笔者之前曾就盒马鲜生招聘曝出地域歧视评论时也提到过,从“做好”与“做到”的辩证关系来看,盒马由于输出轻资产模式爆发服务问题只是早晚的事。

从对工作完成的程度来看,自营的要求比较高,一定要是“做好”才行,而包括加盟、外包等非自营行为来说,更多地只需满足“做到”这一条件即可。对应长租公寓而言,重模式对应着“做好”,轻模式对应着“做到”。住房质量问题的曝出其实反映的是轻资产模式骨子里的弊端,很难实现“做好”。而重模式,各个环节都掌握在自己手里,事必躬亲,对品质的把控也会更强一些。

当然了,眼前关于长租公寓的负面还在持续的发酵,接二连三的负面消息也为这个新兴产业蒙上了一层阴影,也让更多人明白行业发展的正确姿势。无论是“涨租门”还是“甲醛门”,都与人们的日常生活联系紧密,无序的市场竞争或许也将引发有关部门的指引和规范,再加上舆论方面的声讨与质疑,良币驱逐劣币将成为常态,长租公寓的洗牌潮或许已经为期不远了。

欢迎阅读本文章: 张世勤

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